不動産投資の魅力

不動産投資による家賃収入

不動産投資と言うと高額な投資金額が必要だと思ってる方がほとんどでしょうが、実際には区分マンションから1棟ものマンションまで様々な種類があり、立地にも依りますが300万前後から億以上の幅広い価格帯で出回っています。安定した不労所得を得られることもあり、今ではサラリーマンの方でも積極的に物件探しをされている程人気なのです。しかし、不動産投資は初期金額が高額なので、踏み出すには勇気がいることでしょう。低金利・年金不安の現状で不労所得が入ってくるとしたら、今後のあなたの人生が大きく変わるに違いありません。少しでも興味があるのなら調べてみる価値はあるはずです。

誰もが憧れる権利・不労所得

安定した不労所得が得られる: 最大の魅力は、何もしなくても毎月安定して賃料が入ってくるという点でしょう。金利や株価などと違い、家賃の水準は安定していて、大きな変化はありません。

高利回りの可能性: 超低金利の時代、銀行にお金を預けても利息は期待できない、まして、出し入れすることで手数料が目減りしてしまう可能性だってあります。これに比べ不動産は安定した利回りが可能なのです。5％前後から物件によっては15％だって夢ではありません。

相続・贈与税対策に有効: 現金の相続は時価評価なのでそのまま税金がかかってきます。しかし収益不動産の場合は現金に比べ約1/3の評価になり相続・贈与税対策に有効とされています。

生命保険の役割: 不動産を金融機関で融資を受けると、団体信用保険に加入しなければなりません。高度な障害が残った場合でも残債は保険金が返済されますので、毎月安定した家賃収入が入ります。最悪死亡したとしても、マンションはそのまま家賃収入とともに家族のものになるのです。

不動産投資ローン: 不動産投資用のローンを取り扱う銀行が増え、様々な商品があります。少額の自己資金で不動産の購入が可能となり、家賃収入の利益で無理なく返済できることとなります。

節税効果がある: 給与所得と家賃収入を確定申告することで、経費計上することができるので、節税する事ができます。

絶対知っておくべき物件リスク

●空室のリスク: 空室になるという事は、家賃収入が入ってこないということ。しかし支払いはしなけらばなりません。ローンで購入している場合は相当なマイナスになるという最大のリスクとなる危険があります。

●家賃滞納のリスク: 入居者が家賃を滞納するという危険があります。入居審査を厳しくしたとしても、リスクがゼロになるわけではありません。家賃滞納保険などの必要があるでしょう。

●費用のリスク: 不動産投資で物件費用とは別にかかってくる費用がある事を忘れては手元に残る金額は思ったより少なかったり、マイナスになる危険もあります。

所得税・取得税・登録税・固定資産税・都市計画税
（収入が増える事によって増えるもの健康保険等）
司法書士への登記手数料(印紙代）
不動産への仲介手数料
区分マンションの管理費・修繕積立金
管理委託した場合の管理料
物件維持費（退去時の内装・一棟ものは定期的な大規模修繕）
火災保険・地震保険・滞納保証

●物件売却時のリスク: 安定した不労所得が魅力の収益物件ですが、様々な状況の変化で売却しなければならないい事もあるでしょう。売却しようと思った時の市場により、すぐに売れなかったり、希望の価格で売れなかったりするリスクがあります。

このように、不動産投資は魅力的でもあり、リスクもあります。しかし株FX等の投資などと違いリスクも明確ですし、自分自身で対応策を講じれるというやりがいがあります。中途半端な知識ではなく、きちんと不動産投資を理解した上でチャレンジして下さい。

中古物件を売る為に必要な事

中古物件の売却は、買主の意思のみで決まります。買主の探しているタイミングやその時のマーケットで、売りやすさや価格も変わるでしょう。ただ情報を提供して判断を待つだけという、先の見えない期間は、かなりストレスが溜まります。では、なぜ売れないんでしょうか。物件の市場調査はされましたか？不動産会社はちゃんと動いてくれていますか?その物件に魅力はありますか？価格が相場より高くはないですか？売れないには、たくさんの理由があります。そして不動産にはたくさんの選択肢があります。選択にはそれぞれのメリットデメリットがつきものです。ではどのような選択肢があるのでしょうか。

見るからに古く汚い物件の場合

●相場より価格を下げて売る: 生活感が滲み出るような古くさい物件や、嫌悪感を感じるような汚い物件は、物件情報サイトを見ても画像すら載っていません。画像を確認できないような物件に、内覧希望者が現れるでしょうか？リフォームするにも築年数の古い物件は、リフォーム費用が高くなり、その掛けた分だけ高く売れる保証はどこにもありません。価格を相場よりかなり低くだせば、転売業者が飛びついてくるでしょう。しかし、相手が不動産のプロとなると、買いたたかれる恐れがあるので、かなり危険が伴います。
●リフォーム工事付物件として売る: 中古物件の場合、そのままの状態で売りに出すか、リフォームをして売りに出すかに分かれますが、最近では自分好みのリフォームをする為に、中古物件を探されている方も増えてます。そんな買い手市場に｢相場の物件価格＋リフォーム代300万売主負担｣として、300万円のリフォームプランを付けて売りに出すのです。300万のリフォームでどこまで綺麗に変わるのかをイメージしやすく、インパクトがあり物件が目につきやすいでしょう。リフォーム前提とあれば、現況の汚さも関係ありません。例えば最悪、リフォームは別でしたいと言われれば、相場の価格で売ればいいだけのことですから、何の損もないということになります。
●デザインリノベーションとして売る: 誰から見ても素敵に思えるデザインや、住んでみたいと思わせるお部屋は、相場の価格より高くても、買い手の選択肢の中に必ず入ります。あまりにも相場とかけ離れた価格だと手が届かないと諦められてしまうので、少し高いぐらいの微妙なラインを見極めなければなりません。住宅ローンを組むと、月々の支払いが｢これくらいの差なら大丈夫｣みたいな加減です。ただ、コストを抑えてデザインリノベーションをするには、知識と実績のあるリノベーション会社に依頼するのが絶対条件となります。

立地・環境が良い物件の場合

●将来の不労所得として賃貸物件として保有する

立地・環境が良く利便性が高いエリアなら家賃を高めに設定しても、賃貸ニーズも高く、安定した収入が見込める可能性が多いでしょう。買い換えやローンに影響がないのなら、売却と賃貸のどちらが得か検討するのも、ひとつの選択肢です。まず｢マンションPER｣不動産の物件価格が何年分の賃料になるかを計算してみましょう。

単純計算ではありますが、物件価格を何年で回収できるかの計算式です。マンションを売却した場合の価格や賃貸にした場合の賃料を調べる必要がありますが、短い年数なら収益力が高く賃貸向きの物件の可能性が大という事になります。回収後は全てが利益になります。

●入居者を付けて収益物件として売る

賃貸の場合、年間どれくらいの収入が手元に残るのかを気にしなければなりません。年間総賃料から、物件を維持するのに必要なコスト（税金・管理費・修繕費・保険）等を差し引いた実質利回りで計算します。

実質利回りは、5％でもＯＫとする方がいますが、実質利回りは、年々下がる危険性があります。できれば10％以上が理想でしょう。そんな優秀な収益物件なら、いざ現金が必要になった時でも、高値で売れる可能性が充分にあります。まずは入居者を付けて、収益物件で売るという選択肢も選べるということです。

差別化される見せ方

物件の魅力を伝える写真撮影法

お部屋の魅力を伝えるには、写真の見せ方が重要です。どんなに良いコメントも、目に入る情報には勝てません。ところがレインズや物件情報サイトで、綺麗に撮影した写真を見た事がないのです。どんなに素敵なリノベーションをしたとしても伝わらなければ意味がありません。そんな業界だからこそチャンスなのです。差別化するために、誰もが素敵と思える写真を撮影し掲載しましょう。

上手に撮影された写真がないといいましたが狭い室内を撮影するのは結構難しいのです。だからといって、プロカメラマンに頼めば、高額な報酬が必要になってしまいます。でも大丈夫、安心してください。今のデジカメは特別なカメラ知識がなくても、全自動機能が付いていて、誰でも簡単にプロのような撮影ができるんです。カメラは一眼レフの広角レンズを使って下さい。広さをリアルに伝える為には必需品です。上手くカメラを構て手振れを防ぐには三脚を使いましょう。

撮影のコツはとにかく水平垂直に構える事。カメラが傾いていると見上げるか見下げるかになり、どちらかに縮んで見えてしまうからです。天井と床の中間点くらいの高さでピントを合わせると簡単にバランスの良い写真を撮影できます。他の物件のとの差をつけるために、是非チャレンジしてみて下さい。

不動産投資のメリットとリスク。