賃貸マンションのリノベーションに関する注意事項。

賃貸オーナー満室経営

安定的な満室経営をスタートするには

賃貸経営で、オーナー様が一番強く望まれていることは、空室をなくし満室経営する事です。入居者が気に入って長く居住してくれるか、退去されてもすぐに入居が決まる。簡単にいうとそれだけ、たったそれだけなのにそんな単純にはいかない、実に賃貸経営は難しい。何とかしたい思いで、たくさんの本を読み、いろんなセミナーに行き、オーナー同士の情報交換・交流会に参加する。本当に熱心なオーナー様でも「いろいろ試したけど正しい答えが見つからない」と言います。同じ環境・エリアでも勝ち組と負け組に必ず分かれます。両者を分けているもには何でしょうか。

最近では、不動産情報サイトで簡単に情報を検索でき、たくさんの情報を比較できるようになりました。以前のように不動産屋さんに行って物件を紹介してもらう必要もありません。溢れかえる物件情報の中で、あなたの物件はどのような位置でどのように見られているでしょうか。まずは、客観的な目で評価し、どの程度の物件力があるのかを知ることが安定的な満室経営をする為のスタートだと考えます。

賃貸偏差値を意識し勝ち組に

満室経営には、まず物件の偏差値を客観的に分析する事が大切です。なぜなら物件の立地・環境は変える事はできません。個々の理由がありその場所に物件があるのですから、現実を把握し物件力を上げていくしかないのです。賃貸偏差値を考えた時、駅から近い方が離れているより偏差値は上がります。しかし駅から15分の物件が新築で面積も広ければ、そちらの方が偏差値は上になるかも知れません。

ファミリー向け・単身向け・学生向けによっても偏差値の傾向は変わってくるでしょう。その地域のターゲット層にあった偏差値が平均より上か下か分析してみてください。偏差値を常に意識して競合物件に並ばない事が大切なのです。仲介業者や管理会社に家賃を下げれば勝負に勝てると言われ、しぶしぶ家賃設定を下げてはいませんか?

競合に並ばないというのは、家賃を下にするのではなく、同じ家賃でも「こっちの方がお洒落でいいね」もしくは「少し高いけど絶対この部屋の方が得よね」とほんの少しの工夫で差別化を図り物件偏差値を上げて、勝ち組になるということです。

低コストで物件価値を上げるリノベーション

現状まだまだ賃貸物件は特徴のない内装の部屋が多く、たまにリノベーション物件を見ても、一面だけアクセントクロスを貼ったような物件ばかりです。本当の意味の差別化は見た人に「この部屋がいい、ここに住みたい」と感じさせることです。だからといって、ただやみくもにお金をかけてリノベーションをしていては賃貸経営は成り立ちません。ちょっとした事で満足感とお得感を感じさせるのが大切なのです。

例えば、明るく清潔感のあるお部屋のイメージにかかせないのが照明です。部屋の中心だけを照らすシーリングライトより今は安価になった、LEDダウンライトを選びましょう。LEDが壁面をライトアップすることで、空間をより明るく感じさせ、光の陰影が奥行きのある雰囲気を創り出します。

また、玄関収納の下部に蛍光灯を取り付けるだけで、簡単に間接照明の出来上がります。たった蛍光灯1本を、取り付ける場所を工夫するだけで、演出効果のあるデザインにする事が可能なのです。

ライトアップされた壁面には、一流ホテルで見たことのあるような、お洒落で重厚感のあるタイルを張ります。そんな賃貸物件見たことがあるでしょうか。分譲マンションでもほとんどないでしょう。クロスだと退去後に張替が必要になることが多いのですが、タイルは半永久的です。少し工事金額が掛っても、この高級感があったなら、住む人が納得して満足したと思わせることができるはずです。

最近ではPM2.5や花粉が気になり、バルコニーがあっても洗濯物を外に干さない、防犯的にも心配で室内干しにしているという方が増えています。頑張って浴室乾燥機を設置するのも良い選択でしょう。しかし費用対効果を考えると合わない時もあります。そんな時には、埋め込みの室内物干しを取付けしています。

必要な時に下げて使う昇降タイプでインテリア的にも邪魔になりません。金額も安価なのに、内覧された方に、ご説明すると結構喜ばれる方が多いのです。同じ家賃設定で同じような偏差値の物件の場合なら、室内物干しがあった方が、少しの差ですがお得感を感じるのではないでしょうか。少しの差とはそういう事です。

リノベーションの時には必ずと言っていい程設置するのが、玄関横にイタリアモザイクタイルを張ったハイミラーです。鏡にタイルを張っただけなのに、ライトアップされると、空間が広く明るく感じ、かなりの見栄えがするのです。

玄関は一番初めにその物件のインパクトを決める大切な場所だからこその演出です。例えばどうしても老朽化で設備機器を取替えなくてはならない時期が来たとします。そこは間違いなくチャンスだと思って下さい。

せっかく取替える なら、今の時代に合った間取りに変更した方が得です。しかもキッチン横にパントリーを設置すれば、決定的な差別化となり必ず女性のテンションは上がります。少し工事費上がっても、このグレードでこの家賃は納得できる。たとえ1万円高くても絶対ここに住みたいと思わせることこそが、本当の満足感だと思うのです。

差別化される見せ方

物件の魅力を伝える写真撮影法

お部屋の魅力を伝えるには、写真の見せ方が重要です。どんなに良いコメントも、目に入る情報には勝てません。ところがレインズや物件情報サイトで、綺麗に撮影した写真を見た事がないのです。どんなに素敵なリノベーションをしたとしても伝わらなければ意味がありません。そんな業界だからこそチャンスなのです。差別化するために、誰もが素敵と思える写真を撮影し掲載しましょう。

上手に撮影された写真がないといいましたが狭い室内を撮影するのは結構難しいのです。だからといって、プロカメラマンに頼めば、高額な報酬が必要になってしまいます。でも大丈夫、安心してください。今のデジカメは特別なカメラ知識がなくても、全自動機能が付いていて、誰でも簡単にプロのような撮影ができるんです。カメラは一眼レフの広角レンズを使って下さい。広さをリアルに伝える為には必需品です。上手くカメラを構て手振れを防ぐには三脚を使いましょう。

撮影のコツはとにかく水平垂直に構える事。カメラが傾いていると見上げるか見下げるかになり、どちらかに縮んで見えてしまうからです。天井と床の中間点くらいの高さでピントを合わせると簡単にバランスの良い写真を撮影できます。他の物件のとの差をつけるために、是非チャレンジしてみて下さい。

満室経営するための管理業務

務現状維持でいいは衰退するだけ

自主管理のオーナー様の場合、毎月家賃を集金し、空室が出れば不動産会社に入居者の募集をお願いし、原状回復が必要なら、近くのリフォーム店に任せる、という流れが一般的でしょう。管理委託されている場合は、「空室が出ました」と報告をうけるぐらいで「とりあえず同じ条件で募集しましょうか?」「少し家賃下げないと決まりにくいですね」などと良く聞く会話がなされるのが実情ではないでしょうか。これが経営と呼べると思いますか?

賃貸物件が供給過多の時代で、利益を最大化にし満室経営を目指す事が目標ならば、ただ待っているだけの経営では、家賃水準は下がり続けるでしょう。もちろん空室も埋まるわけがありません。これからは、受け身ではなく「攻める経営」をしなくては勝ち組にはなれないということです。

主要管理業務

自主管理でも、管理委託でも最低限必ず必要とされる3大業務です。

管理業務は必ず必要な項目だけでこれだけあります。この業務を自分でするのか、依頼するのかの選択をしなくてはなりません。オーナーは各種業務をマネージメントして依頼をするわけです。

最近ではすべてを丸ごと任せる一体型・PM管理いうのもあります。オーナーがする業務を全てを代理して経営戦略までするという管理会社です。これらの、どれがいいかと言うつもりはありません。どの形を選択するにも、個々に置かれた状況で必要性も違います。時間的に余裕があり、管理物件が少なく、今後物件を増やしていく予定のない方は、管理費用も掛からない自主管理でもいいでしょう。

これからさらに、良い物件を探し積極的に経営を目指していく方は、自分の時間が必要になるので、管理委託という選択にした方が現実的です。いずれにせよ一番大切なのは誰に任すかということです。経営者として、優秀でかつ自分の良き理解者を見つける事が、満室経営には必要不可欠でしょう。オーナーがどのような判断をするのかで今後が決まると言っても過言ではありません。

オーナー様に必要な経営とは

入居者が快適に暮らし長く居住してもらう工夫を考える

空室埋めるのと同様に空室発生を防ぐことは大切です。長く居住しているという事は、これから入居する方より家賃水準が高いのが一般的です。入居し続けてくれることが、経営的にも効率がよいということです。入居者からクレームがないから問題がないとは限りません。少しくらい問題があっても我慢する人の方が多いと思いのではないでしょうか。時々声掛けをして下さい。また、気持ちよく住んでもらうために、古くなった設備を交換してあげたりするサービスも効果的でしょう。

任せきりにせず自分の物件の現状を誰よりも把握する事

管理委託している場合ですが、物件を見に行くこともなく、すべてお任せで、ご自分の物件の状態がどうなっているか、空室の状況すらも知らないというオーナー様がいます。それは大変危険な事です。管理会社が手を抜き、いい加減なことをしていても気がつきません。委託しているからと信じすぎるのが危険なのです。管理会社の営業にあなたの物件に対して愛があると思いますか?ただ業務をこなすサラリーマンに頼り切っていては、取り返しのつかない事になりかねません。まめに物件をチェックしているだけで、管理会社もいい加減な事は出来ないなという気持ちになるものです。

出来る営業マンに積極的に物件を売り込んでもらう

入居を埋める方法はDMを送ったり、情報サイトに掲載したり、近くの仲介業者に訪問して物件を売り込むが一番効果的です。ただどの物件を紹介するかは営業マン次第です。仲介業者の優秀な営業マンを味方につけ物件を紹介してもらうには、それなりの人間関係が必要です。まずは、営業マンが紹介したくなる部屋であること。決めやすい部屋である事。広告料を惜しまず多く払う事を浸透させる必要があります。

自分が住みたいと思える部屋づくりを意識すること

営業マンが紹介したくなる部屋を作るということは、その部屋が魅力的でなければなりません。でも、どこまで手を加えるべきなのかの判断は難しいところ。そんな時は、あなた自身がその部屋に住むという事を想像してみて下さい。それが一番リアルで分かりやすいでしょう。ちょっとでも「住むのは嫌だな」と思ったなら誰から見てもそう思うという事です。住んでみたいなと自分が思う事が大切です。

物件力がアップすれば、入居者レベルもアップする

物件の魅力がアップすれば、当然家賃のアップに繋がりますし、入居者のレベルも確実に上がるでしょう。仲介業者のいいなりになって、家賃を下げて空室を埋める事を続けていると、物件の価値も下がり、クレームや滞納といった危険も出てきます。せっかく入居して頂いてる入居者が、出て行ってしまうような、負の連鎖だけは避けたいものです。

工事に詳しいリノベーション会社とつき合う事

物件価値を上げて魅力的な部屋作りには、工事の知識と経験が豊富なリノベーション会社を選びましょう。コストを出来るだけ掛けずに利益の最大化が目的なのです。リノベーション実績が多く、工事の知識が豊富な会社とお付き合いすることが、オーナー様にとっての最大なメリットとなるはずです。

当たり前になりがちな管理業務ですが、なにが本当に大切か、今のままでいいのかを真剣に考えてみて下さい。違う角度から考えることや、専門分野のよき理解者を見つける事で、思わぬ発想が生まれるかもしれません。とことん考えて判断をし決断をする。それがオーナーの大切な仕事だと思います。