マンションの資産価値を上げる。

30年後50年後の資産価値を上げるために

まずは現況チェックしてみて下さい。

外壁の剥離・タイルの浮きや脱落はありますか?

外壁の塗装やタイルは、美観のためとコンクリートへの雨水の浸透や大気物質の透過を防ぎ、コンクリートの中性化を防ぐ理由があります。コンクリートが中性化し鉄筋が腐食すると、建物の構造体力が低下し取り返しのつかない状態にもなりかねません。美観保持と物件耐力のために、亀裂や浮きの有無を調査します。

外壁にシミや鉄部などに錆などはついてないですか?

非常階段や鉄部の扉は、サビ止めを塗装したうえに塗膜を付けております。雨や大気汚染の影響で付着力が低下し、放置しておくとサビがまわり、進行の速度が増すため早めの処置が必要となります。傷み具合と進行具合で判断し、改修の目安は4年~5年ごとになります。

防水工事など定期的に改修されてますか?

マンションの屋上は、炎天下にさらされいて、日照や気温の変化の影響で、保護コンクリートや防水層の膨張と収縮を繰り返すことにより劣化していきます。目につかないところだからと放っておくと、雨漏りを起こす恐れがあり大変危険です。新たな防水層を作ることで、大切な建物を守りましょう。

まず、ご自分のマンションの現状を正確に把握することが一番大切なのです。

定期点検とメンテナンス周期をご存知ですか?

定期点検とメンテナンスの目安

建築部分 補修 修繕
外壁塗装等 外壁塗装   12年
外壁塗装等 タイル張り 12年  
外壁塗装等 共用内部   12年
防水等 屋根・笠木・庇等   12年
防水等 バルコニー床   12年
防水等 廊下・階段等   12年
鉄部塗装(雨掛かり部分)   4年
鉄部塗装(非雨掛かり部分)   6年
雨樋・他配管類 4年 12年
建具類 12年 24年
シーリング 打替12年  
調査・診断   12年
設備 更生 取替
給水管 15年 30年
給水ポンプ 8年 16年
排水管 15年 30年
排水ポンプ 8年 16年
ガス管   30年
空調・換気設備 15年 15年
電灯設備   15年
自動火災報知機   20年
連結送水管設備   25年
テレビ共聴設備   15年
昇降設備 15年 20年
外構・付属設備 12年 24年

以上の各項目は、国土交通省が発表された≪長期修繕計画のガイドライン≫から引用しました、メンテナンス周期の目安です。建物の規模や構造、使用された材料や立地・環境によっても、メンテナンスの周期には違いがあります。一般的には、12年ごとの大規模改修が必要とされています。

防犯対策・セキュリティを意識していますか?

築年数の古いマンションでは、ほとんどの建物にオートロック機能が付いていません。
最近では様々なオートロックシステムの商品が揃っていおり、価格もリーズナブルになっています。良い入居者ほど防犯意識が高いのは明らかです。是非大規模改修の際には導入をお勧めします。しかしながら、建物の形状的にオートロックを付けても、意味のないこともあります。そんな場合でも、防犯カメラを目のつく位置に設置するなどの心遣いくらいは必要でしょう。

メールボックス・宅配ボックスは充実していますか?

マンションの美観的にも、改修の際は最低限、郵便ポストは取替えましょう。留守が多いお宅には宅配ボックスがあると助かります。今はコンビニや駅のロッカーで宅配便が受取れる便利な時代です。今後マンションの必需品となるのは間違いないでしょう。ポストと宅配ボックスが一体の商品もあり、別々に設置するよりもデザイン性もあり、コンパクトに配列できると人気です。

《マンションの顔》エントランスホールの雰囲気は?

大規模改修はただ耐用年数を引き延ばすだけではなく、トータルでリニューアルさせ、資産価値を向上させるのが目的です。特にエントランスやホールはマンションの顔となり、グレードを左右するうえで大切な場所です。デザイン性を高めることで、資産価値を上げ近隣物件との差別化を図りましょう。

エントランスホールには、デザイン輸入タイルをアクセントに使うのが効果的。異素材のタイルを組合せることで大胆かつ高級感のある表情が生まれます。ライトアップする場所を選び、間接照明やLEDダウンライト等で空間に陰影をつけ、奥行きのあるデザインに仕上げるのです。

マンション大規模改修ごとのバージョンアップ

時代の流れで、当然に新しく建てられるマンションのグレードも上がってゆきます。大規模改修するには、元の状態に戻す原状回復だけでは時代遅れの建物になってしまいます。回数を重ねるごとにその時代の一般水準までグレードアップの改良をしてゆかなければ、物件の資産価値を上げることは出来ないでしょう。30年・50年後に「このマンションに住みたい」と感じて頂ける為に、ステータスを創り上げましょう。

大規模改修の流れ

STEP1
現地調査
築年数や状態によって工事内容は大幅に変わってきます。まずは現状を把握することが大切なのです。経年劣化の状態と建物自体の弱点の調査を正確に特定します。劣化の原因は構造によって違いますが、立地環境によっても不具合の個所・程度に差がでてくるのです。塗装面は亀裂と爆裂の深さなど、タイル面は剥離や脱落の個所などを図面にチェックしてゆきます。水漏れの個所・具合や防水の施工方法による劣化状況の調査も必要な項目となります。
STEP2
プランニング
調査の結果を充分に把握し、劣化の進行度・深刻度を踏まえて、建物に最適な改善の方法を考えて修繕計画の見積りをいたします。ただ改善するのではなく、資産価値を上げるためにグレードアップをすることがもう一つの目的なので、時代の経過より古さを感じさせるデザインの個性を大切にしながらも、他にはないハイグレードなマンションの雰囲気をコ ーディネートし、かつ居心地がよく快適で、安心安全な住む人にやさしい空間をデザインします。
STEP3
資金計画
修繕工事の重要性がわかったとしても、予算オーバーでは話になりません。優先順位を考えて長期的メンテナンスを考えた資金計画をシュミレーションします。例えば緊急的な工事と、2期・3期のように工事個所を分けて施工することも可能なのです。まずは収支とのバランス、借入・返済のリスクを考慮しなければなりません。しかし予算を優先しすぎてしまうのは、中途半端なただの改修工事に終わり、逆にリスクをかかえてしまうことになりかねないので重要な判断が必要です。
STEP4
施工・管理

大規模改修の施工には、様々な専門の職人を必要とします。工事内容の項目は

共通仮設工事 足場架設工事 下地補修工事 シーリング工事
外壁高圧洗浄工事 内外壁塗装工事 各種防水工事 バルコニー防水工事
廊下・階段シート貼り 左官工事 タイル張り工事等があります。

常駐の現場責任者が施工監理をし、入居者様方のストレスを軽減するように配慮し、安全かつ工程表どおりに工事を進めてゆきます。また、設計・デザインとの相違がないかや正しく施工されているかの確認と検査を、工程ごと責任を持って行います。

STEP5
管理サポート
オーナー様御立ち合いのうえ入念な完了検査を行い工事終了となります。お引き渡し後に 竣工図書をお渡します。アフターフォローとしては、工事箇所・工事内容に応じての保証期間を設けております。ただ、完了したから終わりではなく、次の大規模改修のスタートと なり、長期計画書に沿ったメンテナンスと点検を責任を持ってしっかりとサポートいたしますのでご安心ください。